Hiểu sao cho đúng về Hợp đồng bảo lãnh nhà hình thành trong tương lai?
Batdongsanttc.com | Dù nhà ở đã được ngân hàng bảo lãnh, nhưng khách hàng mua nhà vẫn có khả năng mất tiền nếu không hiểu đúng và tuân thủ hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai.
Hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai
Theo Điều 56, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết.
Tại Thông tư 13/2017/TT-NHNN (sửa đổi Điều 12, Thông tư 07/2015/TT-NHNN) quy định về bảo lãnh ngân hàng, chủ đầu tư đề nghị, sau đó ngân hàng xem xét, thẩm định và quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư thông qua việc ký hợp đồng (hoặc thỏa thuận) cấp bảo lãnh được ký kết giữa ngân hàng với chủ đầu tư và các bên liên quan khác (nếu có) về việc phát hành bảo lãnh ngân hàng. Hợp đồng (hoặc thỏa thuận) cấp bảo lãnh phải có các nội dung theo quy định tại Điều 14, Thông tư 07/2015/TT-NHNN.
Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai cho bên mua khi ký kết hợp đồng mua. Trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng mua nhà ở, chủ đầu tư phải gửi hợp đồng mua nhà ở cho ngân hàng. Trong thời hạn 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hợp đồng, ngân hàng thương mại căn cứ hợp đồng và thỏa thuận cấp bảo lãnh để phát hành cam kết bảo lãnh cho bên mua và gửi đến địa chỉ của bên mua. Cam kết bảo lãnh được phát hành dưới hình thức thư bảo lãnh cho từng bên mua.
Nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai
Đối với các chứng thư bảo lãnh do ngân hàng phát hành cho từng người mua nhà ở để bảo lãnh khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết và đối với dự án/nhà ở đang thế chấp ngân hàng, nhưng không xóa đăng ký giao dịch bảo đảm đều có chung những yêu cầu được thể hiện trong hợp đồng (hoặc thỏa thuận) cấp bảo lãnh, văn bản của ngân hàng đồng ý không giải chấp và được bán, chứng thư bảo lãnh ngân hàng đối với từng người mua, hợp đồng mua bán nhà ở, thể hiện:
- Toàn bộ các khoản tiền của người mua phải thanh toán cho chủ đầu tư theo phương thức duy nhất vào tài khoản mở tại ngân hàng được công bố trong hợp đồng mua bán nhà ở.
- Mọi sự thay đổi liên quan đến số tiền mua, tiến độ, phương thức, tài khoản và các quy định khác liên quan về hoàn lại tiền, tiền phạt (nếu có), chỉ có hiệu lực ràng buộc với ngân hàng nếu được ngân hàng chấp thuận.
Với những quy định này, người mua nhà cho dù cầm trong tay chứng thư bảo lãnh nhà ở trong tương lai của ngân hàng, nhưng vẫn có nhiều nguy cơ mất tiền (hoặc một phần) do việc thực hiện không đúng với hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư.
Lưu ý tiến độ thanh toán
Một lưu ý nữa với người mua nhà là tiến độ thanh toán. Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản quy định, việc thanh toán trong mua bán nhà ở trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà cho khách hàng, trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
Hiện nhiều chủ đầu tư áp dụng chính sách chiết khấu, giảm giá nếu người mua thanh toán đến một tỷ lệ nhất định như 90%, 95%, 100% để được hưởng lợi ích. Tuy nhiên, với những khoản chính sách này, nếu không được sửa đổi hợp đồng mua bán và không được ngân hàng chấp thuận, thì dù người mua có thanh toán đúng vào tài khoản mở tại ngân hàng thì vẫn có thể không chấp nhận. Việc tự thỏa thuận và sửa đổi hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai không được ngân hàng chấp thuận.
Bản chất của chứng thư bảo lãnh ngân hàng cho người mua là một trong những biện pháp bảo đảm để thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở. Chứng thư bảo lãnh ngân hàng được ngân hàng phát hành được hình thành trên cơ sở căn cứ và chỉ có sau khi chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán nhà ở với người mua.
Do đó, trong mọi trường hợp, chủ đầu tư và người mua thỏa thuận mới về thanh toán (đổi phương thức thanh toán sang nộp tiền mặt, đổi số tài khoản, thay đổi tiến độ thanh toán, tăng số tiền đợt thanh toán…), phải được ngân hàng chấp thuận mới có giá trị ràng buộc ngân hàng. Với khoản thanh toán không đúng theo hợp đồng mua bán, ngân hàng có thể không phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh, khi đó người mua nhà chỉ được yêu cầu chủ đầu tư trả khoản tiền này.
Để được quyền yêu cầu ngân hàng bảo vệ quyền lợi của chính mình, người mua cần phải hiểu đúng và tuân thủ, thực hiện đúng những quy định của hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai.
nguồn :Thời báo kinh doanh
