Kinh nghiệm chọn ban quản lý nhà chung cư
Trong khi thị trường căn hộ ngày càng sôi động, sự cạnh tranh cũng càng tăng lên theo thời gian, chủ đầu tư các hệ thống chung cư phải có được năng lực quảng bá marketing sâu rộng đến khách hàng với nhiều hình thức khác nhau. Người dân luôn luôn có sự cân nhắc kỹ lưỡng để tìm ra sự lựa chọn phù hợp dựa theo các tiêu chí về diện tích, cảnh quanh xung quanh, chất lượng dịch vụ, mức độ tiêu chuẩn cao cấp và nhất là chất lượng dịch vụ quản lý vận hành tòa nhà.
Năng lực của đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư chuyên nghiệp được xem là yếu tố quan trọng để cư dân chung cư cân nhắc khi tính đến tiêu chuẩn đảm bảo an toàn, an ninh, đáp ứng tiện ích đời sống tốt, thấu hiểu và tạo dựng một môi trường sống thoải mái nhất có thể, đồng thời tránh gây ra những tranh chấp và mâu thuẫn trong quá trình quản lý vận hành chung cư. Vậy phải lựa chọn đơn vị quản lý ra sao để đáp ứng được nhu cầu người dùng và đưa hệ thống chung cư vận hành một cách chuyên nghiệp và hiệu quả nhất.
Theo xu hướng hiện tại, ban quản lý nhà chung cư được tổ chức theo hai hình thức là tự lập ra đơn vị quản lý hoặc thuê các doanh nghiệp chuyên về lĩnh vực này thực hiện.
Tự thành lập ban quản lý
Hình thức “tự xây, tự quản” này có ưu điểm nổi trội nhất đó là đã có sự tiếp xúc, thấu hiểu giữa chủ đầu tư và người sở hữu/người sử dụng căn hộ xuyên suốt quá trình tạo lập quan hệ, trao đổi thông tin mua bán, đến hoàn thành hợp đồng giao nhận căn hộ; khi ban quản lý “tự xây” này được hình thành, quá trình thỏa thuận, làm việc giữa hai bên có được sự hòa hợp nhất định.
Tuy nhiên, mô hình quản lý vận hành này lại tỏ ra nhiều bất cập. Khi chủ đầu tư kiêm nghiệm cả vai trò của ban quản lý, họ vô tình khiến bộ máy của mình thêm gánh nặng. Họ không có đủ nhân lực để thực hiện các công việc quản lý, chưa kể đến tình trạng nhân lực không được đào tạo bài bản, chuyên môn không đáp ứng được khi xử lý các tình huống mang tính đặc thù.
Đặc biệt, tình trạng mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và cư dân xảy ra tại nhiều hệ thống chung cư tòa nhà đang là đề tài bàn luận của nhiều kênh truyền thông trong nhiều năm nay. Nguyên nhân chủ yếu là do chủ đầu tư thường có thái độ hành xử là “ông chủ”, quản lý vận hành không minh bạch, vi phạm các thỏa thuận ban đầu, luôn phát sinh tranh chấp về lợi ích với cư dân. Do vậy đông đảo cư dân vẫn muốn tự lựa chọn ra đơn vị quản lý vận hành để hạn chế nguy cơ mẫu thuẫn gây ảnh hưởng đến đời sống sinh hoạt.
Thuê đơn vị chuyên về quản lý nhà
Mô hình thứ hai là trao quyền quản lý cho một bên thứ ba. Chủ đầu tư có thể thuê một công ty cung cấp dịch vụ quản lý nhà chung cư. Đây là hình thức giao phó toàn bộ các hoạt động vận hành hệ thống chung cư cho một đơn vị chuyên trách. Ưu điểm của mô hình này là đảm bảo tính chuyên nghiệp, tính hệ thống trong quản trị; nhân sự được đào tạo bài bản, có chuyên môn và có cách hành xử chuẩn mực, khéo léo; thấu hiểu tâm lý khách hàng nhưng cũng có lập trường làm việc rõ ràng, minh bạch.
Có hai tiêu chí để đánh giá ban quản lý là năng lực tài chính và năng lực kỹ thuật. Năng lực của ban quản lý được thể hiện qua khả năng hiểu biết về vận hành hệ thống kỹ thuật tòa nhà, bảo trì hệ thống kỹ thuật tòa nhà hiệu quả, khả năng ứng dụng công nghệ trong quản lý (như hệ thống BMS quản lý tòa nhà thông minh…), khai thác tài chính, quản lý thu chi nhà chung cư hiệu quả, có kỹ năng tổ chức bảo vệ, PCCC, kỹ năng quản lý rủi ro nhà chung cư hiệu quả, có kinh nghiệm liên quan đến nghiệp vụ doanh nghiệp, kỹ năng đề xuất giải pháp giảm chi để giảm giá dịch vụ.
Trong tình hình hiện nay, để lựa chọn được đơn vị quản lý vận hành đầy đủ yêu cầu thì giải pháp đầu thầu rộng rãi đang được áp dụng có hiệu quả. Kết quả cho thấy, ngày càng có nhiều đơn vị cung cấp dịch vụ quản lý với đội ngũ chuyên nghiệp tham gia đấu thầu. Cũng theo nhận của các chuyên gia kinh tế thì hình thức đầu thầu còn góp phần tạo nên một thị trường cạnh tranh lành mạnh giữa các nhà thầu trong ngành quản lý vận hành chung cư, làm thúc đẩy chất lượng hoạt động của hệ thống cung cư, đảm bảo cho cư dân một nơi “an cư, lạc nghiệp” lý tưởng nhất.
BatdongsanTTC theo TBKD
